（原標(biāo)題：調(diào)控開始抄作業(yè)，成都跟進深圳實施“二手房成交參考價”制度，下一個會是誰？）

限售！“人房比”超3倍樓盤限售期限由3年延長至5年； 限購！將“法拍房”納入限購限售！ 限流！建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制！

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3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ诽岢鲆訌姵啥甲》拷灰坠芾恚唧w有五點：

1、登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年；

2、依據(jù)合同約定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定；

3、通過司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開發(fā)項目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開發(fā)條件進行開發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房；

4、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制；

5、加強預(yù)售資金監(jiān)管，保障購房人合法權(quán)益。

與過往的“一城一策”不同，今年新一輪的樓市大調(diào)控中，全國地產(chǎn)熱點城市政策越來越趨同！

抱團漲價？成都借鑒深圳

2021年初，成都高新南一小區(qū)就出現(xiàn)了抱團漲價的行為。2月初，成都多部門聯(lián)合打擊炒作“抱團漲價”行為，并點名批評了幾個帶頭小區(qū)，當(dāng)?shù)馗髦薪槠脚_上已下架了二手房的成交數(shù)據(jù)。

“兩會”剛剛結(jié)束，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。倪虹指出，要根據(jù)人口流入情況，切實增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，及時采取措施，精準(zhǔn)、精細調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房。昨日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室火速發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ窂膹娀≌玫毓?yīng)管理、深化房價地價聯(lián)動機制、加大住房保障力度、加強住房交易管理、嚴(yán)格金融審慎監(jiān)管、加強市場秩序監(jiān)管、落實調(diào)控主體責(zé)任等7個方面提出了16條具體措施。

《通知》要求，成都要加強土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都土地競拍。中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實行集中公告、集中出讓，全面實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式，堅決遏制房價過快上漲。此外，成都還將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，加強預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格金融審慎監(jiān)管等。

對于二手房成交參考價發(fā)布機制，成都市住建局表示，近期成都部分區(qū)域二手住房市場出現(xiàn)掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業(yè)主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都擬建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

不僅如此，成都還將進一步規(guī)范二手住房交易行為。一是加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得受理及對外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格，社會化網(wǎng)絡(luò)信息平臺要配合做好技術(shù)管控；二是先期重點對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價格，定期在官方網(wǎng)站、微信公眾號及“成都住房租賃交易服務(wù)平臺”發(fā)布，用于指導(dǎo)二手房市場買賣、加強二手房交易管理。

深圳參考制效果初步體現(xiàn)

首個提出二手房成交參考價制度的深圳，其效果已經(jīng)初步體現(xiàn)：2月8日至今一個多月，二手房市場大幅降溫，買賣雙方陷入博弈，市場發(fā)生巨大變化。

二手房成交量腰斬。深房中協(xié)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，最近一周(3月15日-3月21日)，深圳二手房網(wǎng)簽1026套，環(huán)比小幅上漲3.8%。從連續(xù)四周走勢看，低位橫盤走勢非常清晰，預(yù)計3月末后兩周，二手房網(wǎng)簽量將大概率保持1000套左右范圍內(nèi)小幅波動。

深圳中原地產(chǎn)研究中心研究員李璐在接受媒體采訪時表示，3月初市場上半個月的帶看量還是比較平穩(wěn)的，但是轉(zhuǎn)化率非常低，市場成交量大幅下滑，幅度大約在8成左右，預(yù)計最近幾個月，二手住宅市場還是會處于參考價新政的消化期，成交會持續(xù)低迷。

地產(chǎn)中介二手房生意冷清。經(jīng)過一個多月的消化之后，地產(chǎn)中介人員已逐漸適應(yīng)這種不對外展示價格的交易帶看模式。記者留意到，中介在朋友圈發(fā)布房源也不約而同地隱匿掉了掛牌價，要想進一步獲得房源價格信息，只能進一步私聊。然咨詢多，成交少，深圳不少中介門店門可羅雀，生意冷清。多名中介人員表示，已經(jīng)一個多月沒開單了，甚至整個門店也沒有成交，全天幾乎沒有訪客。二手房市場持續(xù)低迷影響下，不少中介人員把工作重心轉(zhuǎn)向新房、臨深市場，或者租賃市場，甚至選擇轉(zhuǎn)行。

買賣雙方陷入觀望。記者發(fā)現(xiàn)，對于此前掛牌價明顯高于指導(dǎo)價的樓盤，目前沒有一個業(yè)主出現(xiàn)明顯的降價或者報價下調(diào)的。地產(chǎn)中介人員也證明了這個現(xiàn)象：指導(dǎo)價出臺后，放盤的業(yè)主不多，如果成交參考價只是作為一個參考，對放盤的價格影響不會太大，畢竟如果可以賣10萬/平，沒有人會以7萬/平賣。此前已經(jīng)放盤出來的業(yè)主也沒有調(diào)整價格，都在觀望。如果有買家按照參考價來咨詢，業(yè)主們不會考慮賣。大多業(yè)主們的心里價位還是之前的市場價。

某鏈家網(wǎng)門店的一位中介表示：目前的二手房的買賣還是正常進行，房子可以正常帶看,如果現(xiàn)在周邊有業(yè)主來放盤，也可以按照之前的市場價來掛，但是，高于成交參考價格的外網(wǎng)展示不了。若最后與業(yè)主商討后的價格高于成交參考價，中介會做出政策風(fēng)險提示，其中的差價需要買家支付給賣家。

對于買家來說，深圳市場上的二手房只顯示參考價，業(yè)主真實報價只能依靠房產(chǎn)中介人員的傳達，買賣消息不透明，前景不明朗，很多人選擇延遲購房、換房的需求，先觀望著看。

下一個會是誰？

對于成都的“新政”，業(yè)內(nèi)人士表示，出臺二手房指導(dǎo)價是一項相當(dāng)繁雜的工作，估計政府也要花一段時間來整理，不過既然說了，短期內(nèi)是可以穩(wěn)定市場預(yù)期的，達到二手房房降溫的效果。成都這一次調(diào)控還是“有料”的，而且在住建部考察后不到兩天就出臺新政，說明成都反應(yīng)速度非常快，調(diào)控也是雷厲風(fēng)行。

最后不得不多說一下，這次住建部不僅僅考察了成都，還有西安！

3月中旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新房價顯示，西安新房環(huán)比上漲0.8%，二手房環(huán)比上漲0.9%。今年開年以來，西安就誕生了新地王，樓面價再破天花板，拍出了2.4萬+/㎡的天價。西安新房供應(yīng)緊缺，2月份出現(xiàn)了兩個“千人搖”和一個“萬人搖”。 至于二手房，去年西安調(diào)控后， 新房拿證門檻更高了，市場供應(yīng)逐漸減少，剛需們只能轉(zhuǎn)頭過來買二手房，現(xiàn)在帶好學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房也是十分搶手。有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，地價暴漲，一方面，供應(yīng)緊缺，西安樓市恐怕一時還難以降溫。除非出臺強有力的調(diào)控政策。

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